X
تبلیغات
برترين مرجع حقوقی اینترنتی - قولنامه بخش اول
انجام امور حقوقی اداری استخدامی، ترجمه متون و مقالات isi تخصصی و عمومی انگلیسی به فارسی
 قولنامه بخش اول

 مقدمه

بعد از انقلاب اسلامی با توجه به دگرگونی که در جامعه به وجود آمد، قانون ثبت که فقط اسناد رسمی را در محاکم معتبر دانسته در این رابطه عملاً قدرت اجرائی را از دست داد. نوشته های عادی در رابطه با مالکیت در صورت اثبات با ادله اثباتی معتبر و قابل قبول بوده است.

در مورد ماهیت این نوشته های عادی و شرعی بودن یا نبودن آن مطرح شدن از طرف دیگر در مسئله انتخاب نام صحیح برای آن، محاکم دچار تشتت و ناهماهنگی آرا شده اند. گاهی آن نوشته های عادی را قولنامه ای و گاهی بیع نامه و یا مبایعه نامه نامیده اند. در صورتی برای اینکه اصطلاحات مفاهیم واقعی خود را برساند، باید در انتخاب نام دقت لازم را به عمل آورد. در این نوشتار قصد داریم در رابطه با قولنامه و نحوه عملی تنظیم و نگارش قولنامه مطالبی را تهیه و تقدیم خوانندگان نماییم.

در این نوشتار در بخش اول آن به تعریف قولنامه و ماهیت آن، به شرط اساسی برای صحت قولنامه، قولنامه عقود عهدی و تملیکی ، بررسی حقوقی انتقال موضوع قولنامه توسط متعهد فروش و متعهد خرید وجه الزام و چگونگی الزام به انجام تعهد همراه با تأدیه وجه التزام در قولنامه، بیعانه و ماهیت  حقوقی بیعانه در قولنامه، دعاوی مربوط به قولنامه و انحلال قولنامه و غیره می پردازیم.

 

 

 تعریف موضوع

مفهوم قولنامه با توجه به آنکه از جمله مفاهیم و اصطلاحاتی است که در جامعه با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است، متفاوت می باشد و هنوز به صورت یک تعریف عرفی در میان صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح می باشد، نیاز دارد تا جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا شکل جامعه را در این رابطه حل کند، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح به معنا دیگری برداشت کنند و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. بنابراین برای تعریف قولنامه معرفی ماهیت حقوقی آن نیاز است تا انواع معاملات را عنوان کرد، در حال حاضر در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد:

معاملات با قولنامه

معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروش نامه.

معاملات با سند رسمی.

و اما قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه و معاملات با سند رسمی متفاوت است که همین تعریف ماهیت قولنامه را مشخص و متفاوت می کند.

 

 

اهداف تحقیق

از آنجا که رسمی بودن و شرعی بودن قولنامه در قانون هنوز به طور قطعی تثبیت نشده است و یا شبهاتی در رابطه با آن وجود دارد و نیز با نادیده گرفته شدن بسیاری از قواعد و قوانین همراه می باشد و تعاریف متفاوتی در این صورت زمینه دارد، اهداف این تحقیق را در موارد ذیل شکل می دهد :

بررسی ماهیت قولنامه در محاکم و جامعه حقوقی در مقایسه با جامعه و صنف مشاوره معاملات عامیانه.

بررسی تفاوت میان قولنامه و بیع نامه یا فروش نامه.

معرفی قولنامه و لزوم وجود آن در معاملات میان طرفین به جامعه حقوقی و انسانی.

 

فرضیه ها

فرضیه (1) : قولنامه در عقد قرارداد با بیع نامه متفاوت است ، پس قولنامه همان بیع نامه نیست.

فرضیه (2) : با وجود صرفاً قولنامه عقد قرارداد صورت می گیرد ، پس قولنامه در عقد قرارداد ، شرعی و قانونی می باشد.

فرضیه (3) : قولنامه عقد تملیکی نیست پس قولنامه عقد عهدی می باشد.

 

محدودیت ها

با توجه به دسترس نبودن شرایط حقوقی این مسئله و جامعه آماری ، همچنین عدم وجود منابع متفاوت لازم جهت انجام تحقیقات محدودیت های زیادی را در روند کار ایجاد می کند که نتوانسته به نتایج دقیقتر و کاملتری برای اثبات این مطلب برسیم.

 

اصطلاحات و واژه ها

تعریف عقد : عقد عبارت است از اینکه یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد.[1]

تعریف قولنامه : قولنامه نوشته ای است که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی Dedit است.

تعریف عقد تملیکی : عبارت است از اینکه کسی عین یا منفعتی را از مال خود برای زمان بعد از فوتش به دیگری مجاناً تملیک کند. و نیز «عقد ناقل مال از یک طرف به دیگری مانند بیع و اجاره[2]»

تعریف عقد عهدی : عبارت است از اینکه شخصی یک یا چند نفر را برای انجام امر یا اموری یا تصرفات دیگری مأمور می نماید.

 تعریف شرعی :شرع اسلام که شامل امور ذیل است :

اول – امور اعتقادی مانند اعتقاد به وحدت خدا و روز حشر و رسالت پیغمبر اسلام (ص)  و وجود فرشتگان و مانند این امور.

دوم – امور اخلاقی یعنی مستحبات و مکروهات و عبادات.

سوم- امور حقوقی اعم از مدنی و کیفری و سایر مسائل حقوقی که در باب جهاد و مانند آن گرد آورده شده است.[3]

 

بخش اول  : تاریخچه  

اگرچه در همان آغاز تشكيل دادگستري در ايران انديشه قانون ثبت به وجود آمد ولي در نهايت در سال 1310 اين قانون به تصويب نهايي رسيد و ثبت املاك اجباری شد. لذا با وجود اين نص صريح در قانون ثبت، ديگر جاي بحثي در دادگاه‌ها براي اين مسئله باقي نمانده است.

در سال‌هاي بعد از انقلاب تفكرات گذشته تا حدودي احيا شده و اعتبار مقررات ثبت زير سئوال رفت و اين موضوع منجر به صدور آراء گوناگون از سوي دادگاه‌ها شد و سرانجام با اصرار و پيگيری يكی از قضات محاكم شهرستان الشتر موضوع در ديوان عالي كشور مطرح و منجر به صدور راي وحدت رويه گرديد. در اينجا به لحاظ اينكه اين رأی دقيقاً به مقررات ثبت و قولنامه اشاره دارد ذيلاً به توضيح آن مي‌پردازيم.

اولين رأي مربوط به سال 1382 مي‌باشد كه از سوي شعبه سوم دادگاه عمومي شهرستان الشتر از توابع استان لرستان صادر گرديده و متن آن بدين شرح است: «در تاريخ 81/10/3 به استناد فروش نامه عادي مورخ 67/1/19 دعوايي به خواسته خلع يد و تحويل 200 مترمربع زمين اقامه شده كه به موجب دادنامه شماره ... مورخ 81/12/5 به شرح زير راي صادر گرديده است.

« با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قرارداد نامه موضوع ماده 10 قانون مدني كه قراردادهاي خصوصي بين افراد را در صورتي كه مخالف صريح قانون نباشد نافذ و معتبر مي‌داند و اينكه انعقاد عقد بيع في‌مابين طرفين بر اساس قرارداد عادي تنظيمي مورد تحليل قرار نگرفته و به موجب ماده 362 قانون مدني از آثار بيع صحيح اين است كه بايع را به تحويل و تسليم مبيع ملزم مي‌دارد، عدم رعايت مواد 47 و 48 قانون ثبت كه به جهت رعايت تشريفات صوري معامله مي‌باشد نمي‌تواند به اراده طرفين كه مبني بر انجام معامله بوده خللي وارد نمايد و لذا قرار عدم استماع دعوي به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضائي است و لذا با پذيرش اعتراض تجديدنظرخواه و استناد به ماده 353 قانون آيين دادرسي مدني، پرونده جهت رسيدگي ماهوي به دادگاه بدوي صادر كننده قرار ارجاع مي‌گردد.»
ثبت و تنظيم سند رسمي، يك عنصر سازنده در قراردادها است كه موضوع آن ملك و مال غيرمنقولي است كه سابقه ثبتي دارد. از آنچه بيان شد معلوم مي‌شود اولا قولنامه، عقد بيع نيست و مثل مبايعه‌نامه نيازمند تنظيم سند رسمي است و تا سند رسمي تنظيم نشود بيع به معني انتقال مالكيت طبق ماده 338 قانون مدني به وقوع نمي‌پيوندند.

نكته دوم: اينكه قولنامه علاوه بر اينكه با سند عادي امضا مي‌شود يك قرارداد صحيح و معتبر است چون دو نفر توافق كردند و اين قرارداد طبق قانون مدني و اصول اعتبار داشته و الزام‌آور و تابع قواعد عمومي قراردادها است.

نكته سوم: قولنامه را نبايد مشمول مقررات بيع در قانون مدني دانست، از جمله ماده 362 قانون مدني كه يك سلسله آثار براي عقد بيع بيان مي‌كند و نبايد موجب انحراف محاكم شود. در قولنامه مالكيت به مشتري منتقل نمي‌شود و مشمول ماده 10 قانون مدني و ماده 6 آيين دادرسي مدني و مواد 183 تا 300 قانون مدني است كه قواعد عمومي قراردادها در عقد غيرمعين و معين اجرا مي‌شود و مهمترين آنها ماده 219 قانون مدني است و از اين لحاظ يك قرارداد الزام‌آور است. حال براي بررسي برداشت‌هاي گوناگوني كه دادگاه‌ها از قولنامه مي‌كنند به بررسي و تجزيه و تحليل يك رأي مي‌پردازيم:

لازم نيست در يك قولنامه واژه شرط به كار برود همين كه تعهدات را زمان‌بندي مي‌كنند به معناي شرط و تعهد است. دادگاه بايد پيامدهاي تخلف از اين تعهدات را در نظر بگيرد و در هر قولنامه‌اي آن را مبناي اجراي تعهدات قرار دهد.[4]

 

 

    بخش دوم : تعریف قولنامه و ماهیت آن

قولنامه با فروش نامه یا بیع نامه فرق دارد ، قولنامه نوشته ای است که غالباً عادی و حاکی از توافق بر واقع ساختن عقدی در مورد صحبتی که ضمانت اجراء تخلف از آن پرداخت مبانی Dedit است. این توافق مشمول ماده 10 قانونی مدنی است.[5] در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله را دارند ولی مقدمات کار را فراهم نکرده اند. و به جهت اطمینان دو نفر با همدیگر در یک سند با نوشته عادی توافق می کنند ملک یا اموال معینی را با مبلغ مشخصی در مدت معینی بفروشد و بخرند این تعهدنامه وعده قرارداد [6](promesdecontract) و یا پیش قرارداد[7] ، را عرفاً به آن قولنامه می گویند .

یعنی به جهت اطمینان خاطر ابتدا قراردادی را می بندند و طرفین متعهد می گردند که معامله را با شرایط معین ظرف مهلت مشخص انجام دهند. هرگاه اشخاص بخواهد خانه یا ملکی یا اتومبیلی را با همدیگر معامله کنند ، ابتدا  بین  خریدار و فروشنده قراردادی تنظیم می گردد و سپس فروشنده جهت انجام کارهای مربوطه از قبیل پرداخت عوارض و مالیات ، اخذ مجوز از شهرداری و یا ... به دنبال کارها می رود و خریدار با اطمینان بیشتر در جهت تهیه پول اقدام می کند ، این قرارداد را عرفاً قولنامه می نامند. قولنامه ممکن است رسمی باشد یا عادی. امتیاز قولنامه رسمی بر قولنامه عادی این است که امتیاز ذیل قولنامه رسمی از تکذیب و تردید مصون است و اگر وجه التزامی در متن قولنامه رسمی قید شده باشد ، با جمع بودن شرایط خاص می توان از طریق اجرای ثبت تقاضای صدور اجرائیه کرد.

ولی قولنامه عادی این امتیاز را ندارد. مسئله تنظیم قولنامه از قبل تا اندازه ای مرسوم بوده ، ولی با وضع تشریفات مقرر در قانون ثبت بیشتر رایج شد. مواد 46 ، 47  و 48 قانون ثبت مقرر می دارد :

و این وضع روند عادی و معمولی خود را داشت تا اینکه بعد از انقلاب اسلامی در ایران به لحاظ نوسان قیمت املاک و غیر و تعهد شکنی و در نهایت دعاوی ناشی از قولنامه افزایش یافت. از طرف دیگر حتی این سئوال مطرح شد که آیا قولنامه از نظر شرعی اعتبار دارد یا نه؟ و بالاخره سرنوشت مواد مذکور در قانون ثبت چیست ؟

با این اوصاف اگر قولنامه معتبر است بیع تلقی می شود یا تعهد به انجام بیع ؟ و اگر بیع است تطبیق آن با مقررات ثبت چگونه است؟ وقتی بعضی از محاکم قولنامه عادی را همچون سند رسمی در محاکم پذیرفتند این شبهه ایجاد گردید که شاید مواد 46 ، 47  و 48 قانون ثبت به طور ضمنی فسخ یا فاقد جنبه شرعی و مخالف اصل رضائی بودن بیع اعلام شده باشد . تا اینکه مورد از اداره حقوقی دادگستری سئوال شد و اداره مذکور نظریه خود را به شماره 5844/7 در تاریخ 23/11/62 به شرح ذیل اعلام نموده است :

به لحاظ عدم وجوه و عدم تصویب قانونی که ناسخ مواد 46 ، 47  و 48 قانون ثبت باشد مقررات مطرح فوق به قوت خود باقی بوده و لازم الرعایه است و از طرف شورای نگهبان هم در مورد غیر شرعی بودن مواد 46 ، 47  و 48 قانون ثبت اظهار نشده است.

سئوال دیگر در رابطه با شرعی یا غیر شرعی بودن خود قولنامه مطرح بود که شورای قضائی بخشنامه ای به شماره 16059/1 در مورخ 6/2/62 صادر نمود بدین مضمون کمیسیون آنچه "صرفاً" قولنامه است، و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند  و کمیسیون استفتائات شورای قضائی نیز در پی سئوالی که از آن شده بود این گونه پاسخ داد:

به نحو کلیه در بخشنامه شماره 6059/1-6/2/1362 تصریح شده آنچه صرفاً قولنامه است و ترتیب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده اعتبار قانونی و شرعی ندارد و دادگاهها نمی توانند طرفین را الزام به وفا نمایند. بنابراین اگر راجع به زمین قولنامه تنظیم ، و وعده معامله داده شده و ضمن عقد لازم شرط شده باشد لازم الوفاء نیست.[8] با توجه به قواعد حقوقی و قانون مدنی کشورها بخشنامه فوق الذکر مبنای قانونی ندارد ، و بخشنامه که مبنای قانونی نداشته باشد لازم الرعایه تلقی نمی شود  و از لحاظ شرعی دارای استدلال قوی و محکمی نیست و در این مورد بین فقها اختلاف نظر وجود دارد. و به همین لحاظ در عمل اعتبار خود را از دست دادن و از طرف محاکم به آن عمل نشده است  و از طرف دیگر این بخشنامه با مقررات قانون مدنی کشور ما بخصوص ماده 10 قانون مدنی که قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است ، منافات آشکار دارد مجلس شورای اسلامی نیز با تأئید و تصویب مواد 10 و 758 قانون مدنی در اصلاحات قانون مدنی سال 1361 از نظر فقهای امامیه پیروی کرده و نمی توان ادعا کرد که ماده 10 قانون مدنی در حقوق کشور ما پیشینه تاریخی ندارد و ابداع نویسندگان قانونی مدنی یا ثمره تقلید از حقوق اروپائی است.[9]

همانطوری که می دانیم ، هر علم دارای مفاهیم و اصطلاحات خاصی است که این امر در علم حقوق کاملاً مشهود است ، و آن مفاهیم و اصطلاحات در واقع بیانگر تمام اعمال وقایع حقوقی است. متأسفانه مفاهیم قولنامه و بیع نامه یا مبایعه نامه در جامعه و در صنف مشاوره معاملات املاک یا اتومبیل مطرح است ، با مفاهیم حقوقی که در محاکم و جامعه حقوقی مطرح است  متفاوت است. جامعه حقوقی با توجه به عرف جامعه و قواعد و اصول استنباط حقوقی باید اصطلاحات را معنا و تعریف کند تا مشکل جامعه را حل کند ، نه اینکه جامعه و عرف از آن اصطلاح معنای دیگری را برداشت کنند ، و جامعه حقوقی یک تعریف دیگری با ابداع مفاهیم و اصطلاحات جدید حقوقی ارائه کند. در شرایط فعلی در جامعه به سه صورت معاملات انجام می گیرد :

1- معاملات با قولنامه: بدین معنا که در قولنامه فقط بیعانه پرداخت می شود و به همدیگر مهلت می دهند الباقی ثمن معامله در مهلت مقرر تهیه در غیر این صورت معامله ای انجام نخواهد شد.

2- معاملات با بیع نامه یا مبایعه نامه یا فروشی نامه : بیع نامه یا مبایعه نامه با فروش نامه قول برای برای انجام معامله نیست ، بلکه در آن ایجاب و قبول وجود دارد و شاید دارای شروطی هم باشد ، ولی در بیع نامه یا مبایعه نامه هر مبلغی کردن می شود ثمن معامله محسوب می شود ضمن معامله چه بسا با پرداخت اندک از ثمن تحویل گردد ، یا قبل از پرداخت کل ثمن تحویل شود یا اینکه در مدت معینی که با هم توافق می کنند  چند ماه بعد از پرداخت ثمن ، تحویل شود. در هر صورت نحوه تنظیم مبایعه نامه یا بیع نامه یا فروش نامه همان طور که از معنای لغوی آن استنباط می شود  در چنین معاملاتی نمی توان خدشه وارد کرد. چون که فروش نامه باید فروشنده ، خریدار ، ثمن معامله ، مورد معامله دقیقاً باید بیان گردد  و در صورتی که شروط ضمن عقد داشته باشد  فقط بر مبنای شروط ضمن عقد یا خیارات موجود در قانون قابل فسخ خواهد بود.

در غیر آن صورت هیچ مبنای دیگری جهت فسخ آن نباید ملاک قرار گیرد. چه بسا فروش نامه های عادی امروزه در اطراف تهران و بعضی از شهرستان ها در دست مردم وجود دارد که به عنوان سند عادی آن را محاکم پذیرفتند  و چه بسا فروشنده ملک مورد نظر را تحویل داده و از طرفی خریدار کلیه ثمن معامله را بدون هیچ شرطی کلاً به فروشنده پرداخت نموده است. قانونگذار باید وضعیت مواد 46 ، 47  و 48 قانون ثبت را به طور صراحت مشخص کند یا حاکمیت آن را دقیقاً به رسمیت بشناسند که در این صورت میلیونها معاملات انجام شده توسط سند عادی دچار  مشکل می شود و یا اینکه در شرایط فعلی با توجه به امکانات کم تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک بهتر است مواد 46 ، 47  و 48 قانون ثبت از دور خارج گردد  و با اینکه قانونگذار هر دو مورد را به رسمیت ببخشد و هر کدام امتیاز خاص خود را داشته باشد.

3-  معاملات با سند رسمی : معاملات با سند رسمی هم می تواند به دو صورت انجام شود اول اینکه مبلغ ناچیزی به عنوان بیعانه در قولنامه نوشته می شود و ملک تحویل نمی گردد تا مهلت مقرر در کوتاه مدت انتقال سند رسمی صورت گیرد. هرگاه در این صورت کوتاهی و تقصیری از طرف خریدار باشد. معامله صورت نگرفته مسئولیتی متوجه فروشنده نمی شود. در صورتی که تقصیر و کوتاهی از طرف فروشنده باشد ، خریدار می تواند آن را از طریق محاکم ملزم به انجام معامله و تعهد کند در این صورت محاکم مکلف خریدار را قانوناً ملزم نموده و در صورت عدم اجرای حکم ، محاکم خود مکلفند به نمایندگی از طرف فروشنده آن را انجام دهند . دوم اینکه خریدار بیشتر ثمن معامله را در سند عادی پرداخت می کند ، و ملک را تحویل صورت گرفته و الزام به تنظیم سند فروشنده قانونی خواهد بود.

بنابراین بهتر است بین مفاهیم و اصطلاحات قولنامه و بیع نامه تفکیک قائل شد ، و هر یک را با معیار و ملاک خاص تنظیم در اختیار مشاورین املاک و نمایشگاه های اتومبیل قرارداد و از نظر لغوی با توجه به اینکه بیع نامه یا مبایعه نامه از دو کلمه عربی بیع و مبایع و نامه تشکیل شده است و معادل فارسی آن را می توان اوراق خرید و فروش ذکر کرد یا اینکه "فروش نامه" آن را نامید. در این صورت قولنامه را با تعاریف حقوقدانان کشور ما نزدیک خواهد شد. زیرا قولنامه از نظر اساتید چون دکتر کاتوزیان این گونه است : قولنامه را نباید سند انتقال پنداشت ، قولنامه تعهد به انتقال است و به همین دلیل نیز لزومی ندارد که در محضر تنظیم شود.[10]

و دکتر سید حسن امامی نیز در این رابطه نظر مشابهی بدین شرح دارد:

 تعهد به انجام معامله غیر منقول (قولنامه) چون از عقود و معاملات راجع به غیر منقول نیست ، ثبت آن الزامی نبوده و شمول مواد 46 و 47 نمی باشد. لذا هرگاه به وسیله سند عادی تنظیم گردد ، پذیرفتن آن مانع نخواهد داشت.[11]

 قبل از اینکه برای انجام معامله تشریفاتی از قبیل ثبت معاملات غیر منقول و مقررات شهرداری و عوارض و مالیات و غیره وضع شود ، تنظیم قولنامه یا بیع نامه (سند عادی) و (خرید  یا فروش) مرسوم بوده ، ولی به صورت حاد در مسائل حقوقی مطرح نبوده است. تشریفات جدید نظیر مقررات ثبت ، شهرداری و عوارض مالیاتی و غیره ، باعث شد که طرفین نتوانند به راحتی اقدام به معامله نمایند و تنظیم قولنامه حالت جدی به خود گرفت .

در صورتی در سابق با نوشته  عادی  به عنوان بیع نامه ثمن و مثمن تحویل و انتقال پیدا می کرد.

نه خریدار نیاز وقت برای تهیه پول داشت نه فروشنده جهت دریافت عوارض مالیاتی ، پایانکار  و غیره نیاز داشت. صرف  امضاء نوشته طرفین  به اعتبار  این  نوشته مالک ملک می شوند. این شرایط با وجود این تشریفات جدید ؛ دو وضعیت پدید آمده یکی اینکه با تنظیم و امضاء قولنامه طرفین ملزم شدند که تعهدات بعدی را منعقد سازند و فقط تشریفات ثبتی را به آینده موکول نمایند. در این صورت با انجام تعهدات بعدی و انجام تشریفات ثبتی وضعیت مالکیت و انتقال ملک مشخص می شود. دوم اینکه با تنظیم بیع نامه عادی و با پرداخت ثمن و تحویل مثمن ملکیت ملک و انتقال اموال قطعی شده ، تشریفات ثبت خدشه ای به مالکیت وارد نمی سازد. دست اندکاران به ناچار باید بین این دو اصطلاح قولنامه و مبایعه نامه یا فروشنامه متفاوت قائل شوند که به طور وضوح در برگیرنده مفاهیم آن باشد. سرانجام به لحاظ اینکه در بعضی از نوشته مبلغ ناچیزی بیعانه می دهند تا برای معامله الباقی ثمن را در مدت معین تحویل دهند و مثمن معامله را در همان مهلت تحویل بگیرد عرفاً قولنامه نامیده می شود و این اصطلاح کاملاً مقبول و بیانگر مفهوم خود خواهد بود و همانطوری که قبلاً گفتم قولنامه به دو صورت در محاکم باید نگاه شود یکی اینکه هرگاه کوتاهی و تفسیر در انجام تعهد توسط خریدار باشد ، فرض بر عدم انجام معامله است.

و طبق متن قولنامه عمل می شود ، یعنی اگر وضعیت بیعانه مشخص نشده وضعیت آن را مشخص می کنیم و اگر در متن قولنامه بیعانه به عنوان خسارت فروشنده در نظر گرفته شده ، آن را به فروشنده و قولنامه را فسخ می کنیم. دوم اینکه هرگاه کوتاهی و تقصیر در انجام تعهدات توسط فروشنده باشد ، علاوه بر حق فسخ داشتن خریدار و دریافت خسارت ناشی از آن مبنای متن قولنامه  می توانیم فروشنده را ملزم به انجام تعهد نمائیم و قولنامه را به صورت بیع نامه استوار گردانیم حتی اگر بیعانه ناچیز و ملک هم تحویل نشده باشد.

بیع نامه آن است که طرفین با قصد خرید و فروش نوشته ای را تنظیم می کنند و بیعانه پرداخت نمی کند ، هر مبلغی را می دهند به عنوان ثمن معامله است و آن نوشته تعهد به انجام معامله نیست ، بلکه خود بیع است. شاید بیعی اقساطی باشد که در آن مهلت قرارداده شده است که  در این صورت دادرس  مربوطه علاوه بر متن سند عادی به قصد و اراده واقعی تنظیم کنندگان و جمیع شرایط نظیر ثمن ، تصرف و امثالهم توجه نماید و به نظر می رساند کلیه مشاورین املاک یا نمایشگاههای اتومبیل جهت تنظیم قولنامه یا بیع نامه نیاز به آموزش رسمی دارند و بعد آموزش رسمی و تنظیم فرم مخصوص بیع نامه یا قولنامه به آنان مجوز داده شود تا مشکلات معاملات کلی و همین طور خرید و فروش اتومبیل کمتر شود. به خصوص اینکه بیشتر شهرستان ها و حاشیه های شهرهای بزرگ نظیر تهران ، مشهد و شهرهای شمال کشور از معضلی به نام نحوه تنظیم قولنامه و بیع نامه یا فروشنامه رنج می برند. و از همه مهمتر اینکه قضات محترم و عده ای زیادی از حقوقدانان هم تفکیکی برای قولنامه و بیع نامه یا فروش نامه قائل نیستند و صرفاً سند رسمی را بیع می شناسند و هر نوشته عادی دیگر را قولنامه می دانند ، در صورتی که در جامعه بین این دو اصطلاح تفاوت فاحش وجود دارد که با تعاریف حقوقی موجود که همه نوشته های عادی به غیر از اسناد رسمی در رابطه با بیع را در معاملات ملکی قولنامه می دانند ، هماهنگی ندارد و جالب توجه اینکه حتی در بعضی از موارد عده ای قضات و عده ای نویسندگان کتب حقوقی از دو لفظ قولنامه و مبایعه نامه در یک رأی در یک نوشته استفاده می نمایند. در پایان پیشنهاد می شود : بین دو اصطلاح قولنامه و مبایعه نامه باید تفکیک قائل شد  و برای هریک فرم مخصوص را تدارک دید  و آموزش های لازم به مشاورین املاک جهت تنظیم قولنامه و فروش نامه (بیع نامه) داده شود. هر نوشته را که صرف تعهد بر انجام معامله در آتی باشد آن را قولنامه به مفهوم اخص تلقی نمایند و هر گاه پی به قصد واقعی متعاملین و اوضاع و احوال بردند که منظور طرفین بیع بوده و ایجاب و قبول تحقق یافته آن را فروشنامه یا مبایعه نامه یا بیع نامه تلقی کنند.

قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم نمود ، نسخه اول آن را به فروشنده ، نسخه دوم آن را به خریدار ، نسخه سوم آن را در نزد بنگاه معاملات ملکی بایگانی نمود. در قولنامه ای که در معاملات ملکی نوشته می شود ، باید علاوه بر امضاء فروشنده ، خریدار و مهر و امضاء و صاحب بنگاه معاملات ملکی ، دو نفر هم به عنوان شاهد ذیل قولنامه را امضاء کنند و اگر قولنامه در دفتر اسناد رسمی به صورت رسمی تنظیم شود ، نیازی به شهود ندارد و اگر قولنامه در خارج از بنگاه معاملات ملکی و دفتر اسناد رسمی نوشته شود ، بهتر است قولنامه علاوه بر حضور دو شاهد عادل و امضاء توسط آنان ، اثر انگشت خریدار و فروشنده و شهود گرفته شود.

 

 

بخش سوم : شرایط اساسی برای صحت قرارداد (قولنامه)

هریک از عقود ، چه معینه و غیر معینه و قراردادها موقعی دارای آثار قانونی هستند که شرایط اساسی برای صحت معامله را داشته باشند ؛ و ماده 190 قانون مدنی اشاره صریح بدین موضوع دارد.

بدین معنا که برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است :

قصد طرفین و رضای آنها.

اهلیت طرفین.

موضوع معین که مورد معامله باشد.

مشروعیت جهت معامله.

 

قصد طرفین و رضای آنها:

انسان در اثر تحریکات حواس پنجگانه گاه امری را در مغز خود تصور می کند و دست یافتن به آن را در ذهن از نظر منافع و مضارش با یکدیگر می سنجد و پس از این سنجش اشتیاق به ایجاد ملکیت پیدا می گردد این اشتیاق به ایجاد را رضا می گویند. به طور مثال فردای خانه ای را تصور می کند و سپس میل به داشتن آن ایجاد می نماید ، او متوجه می شود که قابل خریدار است. در این هنگام نفع و ضرر خانه را با یکدیگر می سنجد و پس از برتری نفع آن بر ضررش اشتیاق به ایجاد ملکیت خانه پیدا می شود که این اشتیاق به ایجاد را رضا می گویند. پس از فراهم آوردن مقدمات خرید از مذاکره با فروشنده و توافق در قیمت طرفین تصمیم به معامله می گیرند و آن را ایجاد می نمایند. بدین ترتیب که فروشنده و خریدار او متصور را برای خرید و فروش خانه در مغز خود ایجاب و قبول می نمایند  و ایجاد امر متصور را قصد انشاء گویند ، و قصد انشاء در واقع یک امر روحی و معنوی است. بدین جهت از آن به اراده حقیقی تعبیر می گردد. در عقد آنچه موضوع قصد قرار می گیرد همان موضوع رضا می باشد. در هر نوع عقود چیزی که اراده به ایجاد آن تعلق می گیرد و موضوع قصد و رضا می باشد ، امر بخصوصی است. یعنی در بیع ملکیت عین و در نکاح رابطه زوجیت را در اجاره ملکیت منافع و در عاریه هم ملکیت منافع و در قولنامه تعهد به خرید و فروش مورد نظر است. ولی از نظر تحلیل حقوقی نحوه استحقاق اجاره کننده و عاریه گیرنده فرق دارد. «بدین صورت که در اجاره منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می گردد ، ولی در عاریه اجازه انتفاع به عاریه گیرنده داده می شود. بدون آنکه منافع برای مدتی به او تملیک گردد. بنابراین در عاریه ، آنات و ذرات منافع در ملک مالک به وجود می آید و مستعیر اجازه دارد که از منفعت ملکی معیر بهره مند شود.»[12]

سنجش نفع و ضرر باید در محیطی به دور تهدید و اکراه صورت گیرد و رضائی که  در حال اکراه و تهدید به وجود می آید کامل نیست و برای انعقاد عقد کافی نخواهد بود و برای همین گفته می شود رضا موجود نبوده است. با همه اینها اراده حقیقی به تنهایی برای تحقق عقد کافی نیست و احتیاج به امر دیگری دارد که دلالت به قصد انشاء کند و آن را اداره انشائی گویند. به طور مثال : هرگاه دو نفر توافق بر امری کنند و ایجاد آن را اراده نمایند ، یعنی با رضا قصد انشاء آن را کنند. عقد به وجود نمی آید، بلکه برای انعقاد عقد باید قصد انشاء آنها مقرون به چیزی باشد که دلالت بر آن قصد نماید، در این معناست طرفین عقد باید در قصد با یکدیگر داشته باشند. یعنی موضوع قصد و رضای عقد باید امری واحد باشد وگرنه بین آنان رابطه حقوقی ایجاد نمی شود. توافق قصد طرفین عقد در دو امر باید واحد باشد. شرایط اساسی عبارتند از :

 



1- منصور ، جهانگیر ، نشر دیدار ، چاپ هجدهم ، 1382 ، ماده 183 قانون مدنی .

2 - جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، ترمینولوژی حقوق ، انتشارات گنج دانش ، چاپ هجدهم ، 1386 ، ص 457، ش 3641.

1 - جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، ترمینولوژی حقوق ، انتشارات گنج دانش ، چاپ هجدهم ، 1386 ، ص 386، ش 3090.

[4] -http://www.vekalat.org/public.php?cat=2&newsnum=595630.

1 - جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، ترمینولوژی حقوق ، انتشارات گنج دانش ، چاپ هجدهم ، 1386 ، ص 552 ، ش 4377 .

2 - کاتوزیان ، ناصر ، حقوق مدنی (حقوق خانواده) ، جلد 1 ، انتشارات بهنشهر ، چاپ یازدهم ، 1386 . ص 31 .

3-همان.

1- پاسخ و سئوال از کمیسیون استفائات و مشاورین حقوقی شورای قضائی ، ج 2 ، ص 45.

1- جعفری لنگرودی ، محمد جعفر ، حقوق اموال ، انتشارات گنج دانش ، چاپ هفتم ،1379 ، ص 33 .

1 - کاتوزیان ، ناصر ،حقوق مدنی (عقود معین ) ، جلد 1 ، انتشارات بهنشهر، چاپ شانزدهم ، 1382 ، ص 71 .

2 - امامی ، حسن ، شرح قانون ثبت اسناد و املاک ، انتشارات دانشگاه تهران ، چاپ پنجم ، 1385، ص 153.

1 - امامی ، حسن ، حقوق مدنی ، جلد دوم ، انتشارات دانشگاه تهران ، چاپ دهم ، 1385 ،ص 179 .

 
 
بالا